Perspectives du marché locatif canadien:

La croissance des loyers devrait continuer de ralentir en 2025

Rishi Sondhi, économiste | 416-983-8806

date publiée: 15 janvier 2025

Il y a environ un an, nous avions prévu que la croissance de la mesure de la SCHL des loyers des logements canadiens destinés à la location¹ ralentirait par rapport au rythme record de 8 % atteint en 2023, pour redescendre à un rythme encore solide de 5 % ou 6 % en 2024, la forte croissance de la population étant contrebalancée par une vague de logements locatifs nouvellement achevés. Nous n’étions pas loin du compte, puisque les loyers ont progressé d’environ 6,5 %. Notre prévision encore plus faible pour les loyers des copropriétés canadiennes² s’est également avérée, la croissance ayant baissé sous la moyenne pour s’établir à 3,4 %, plombée par la croissance modeste à Toronto (graphique 1).
À l’échelle régionale, la croissance des loyers des logements locatifs a été semblable à celle des prix des maisons l’an dernier. En effet, c’est dans les principaux marchés des Prairies que les hausses de loyer ont été les plus élevées, tandis que les régions de l’Ontario (comme Toronto et Hamilton) accusaient un retard (graphique 2). À Calgary, par exemple, la combinaison d’une forte demande, d’une offre de logements locatifs neufs à prix plus élevé et d’un manque de lignes directrices sur les hausses de loyer a alimenté un gain à deux chiffres, selon la SCHL. En revanche, le contrôle des loyers et une offre élevée de logements et de copropriétés destinés à la location ont freiné les loyers à Toronto. De plus, la faible abordabilité des maisons à Toronto a incité de nombreux locataires à conserver leur logement. Ce faible taux de rotation des logements locatifs a pesé sur les loyers, qui augmentent habituellement considérablement lorsque les locataires quittent leur logement.

Le graphique 1 montre la variation annuelle en pourcentage des loyers sur le marché locatif canadien construit à cet effet, dans tous les centres de population comptant plus de 10 000 habitants, ainsi que le loyer moyen pondéré des copropriétés à Toronto, Vancouver, Montréal, Calgary et Edmonton, par rapport à 2016. jusqu’en 2024. En 2024, la croissance des loyers des logements construits à cet effet était de 6,7 %, alors qu’elle était de 3,4 % sur le marché des copropriétés. La croissance maximale des loyers spécialement construits dans l'échantillon était de 8 %, atteinte en 2023, tandis que le minimum était de 2,1 %, atteint en 2016. La moyenne de l'échantillon est de 5 %. La croissance maximale des loyers des copropriétés a été de 8,3 %, atteinte en 2022, tandis que le minimum a été de 1,2 %, atteint en 2020. La moyenne de l'échantillon pour la croissance des loyers des copropriétés était de 5,2 %.

Le graphique 2 montre la variation annuelle en pourcentage de la croissance des loyers des bâtiments spécialement construits à Calgary (10,2 %), Edmonton (10,1 %), Saskatoon (9,3 %), Montréal (8,8 %), Ottawa (8,4 %), London (6,9 %). %), Halifax (6,5 %), Winnipeg (6,4 %), Vancouver (5,5 %), Hamilton (2,5 %) et Toronto (1,2 %).

Ailleurs, des conditions tendues et une forte croissance démographique ont fait grimper les loyers à Montréal, Ottawa et Winnipeg. La croissance des loyers a également été solide à Halifax, en raison de la croissance de la population et de l’augmentation des taux de rotation des logements locatifs. Cependant, la croissance démographique ralentit rapidement dans une bonne partie de la région de l’Atlantique, ce qui tend à réduire la demande pour cette année. À Vancouver, la croissance des loyers a considérablement diminué, en raison d’un certain effritement de la demande, de l’augmentation de l’offre et des problèmes d’abordabilité. Néanmoins, en raison des conditions tendues jusqu’en 2024 et d’une légère augmentation du taux de rotation des logements locatifs, les loyers ont continué d’augmenter à un bon rythme. Entre autres, le marché de la revente a été plus vigoureux dans la région du Grand Vancouver que dans la région du Grand Toronto, ce qui a permis aux investisseurs de vendre leurs propriétés au lieu de les inscrire sur le marché locatif. Ainsi, le repli de la croissance des loyers a été plus faible dans la région du Grand Vancouver que dans la région du Grand Toronto.
Pour 2025, nous nous attendons à ce que la croissance des loyers des logements locatifs redescende dans une fourchette de 3 % à 4 % (graphique 3) au Canada. Nos perspectives tiennent compte d’une multitude de facteurs. Tout d’abord, nous nous attendons à ce que la croissance démographique ralentisse considérablement cette année, à mesure que le plan fédéral d’immigration sera mis en œuvre. Nous en avons déjà eu un avant-goût, puisqu’au troisième trimestre, la croissance de la population a ralenti à son rythme le plus faible depuis 2021 (graphique 4). De plus, d’autres logements locatifs dont la construction sera achevée cette année viendront s’ajouter à l’offre (graphique 5). Les taux d’intérêt devraient également baisser en 2025, ce qui aidera les locataires à accéder à la propriété. De plus, la baisse des taux d’intérêt devrait réduire les coûts pour les propriétaires, de sorte que la pression de les répercuter sur les loyers sera moindre. L’abordabilité des logements locatifs reste encore problématique, et il n’y a eu aucune amélioration l’an dernier, selon notre mesure (graphique 6). Sur le marché des copropriétés, la croissance des loyers pourrait être encore plus faible, en raison de ces mêmes facteurs. Une autre année de croissance atone dans la région du Grand Toronto sera également un élément important, car la région représente une plus grande part du marché des copropriétés locatives que du marché des logements locatifs au pays.

Le graphique 3 montre la variation annuelle en pourcentage des loyers sur le marché locatif canadien construit à cet effet, dans tous les centres de population comptant plus de 10 000 habitants, de 2019 à 2025. En 2025, la croissance des loyers devrait ralentir à 3,3 %, contre 6,7 %. % en 2024 et 8,2 % en 2023. De 2019 à 2022, il a été en moyenne de 5,1 %.

Le graphique 4 montre la variation trimestrielle en pourcentage de la population canadienne désaisonnalisée, du premier trimestre de 2022 au quatrième trimestre de 2024. Au quatrième trimestre 2024, la croissance démographique était de 0,2 %, contre 0,6 % au troisième trimestre 2024 et 0,8 % au deuxième trimestre 2024. La moyenne de l'échantillon est de 0,6 %, le minimum est de 0,2 % et le maximum est de 0,9 %, atteint au quatrième trimestre 2023.

Le graphique 5 montre la moyenne mobile sur six mois des mises en chantier de logements locatifs spécialement construits, dans toutes les RMR du Canada, de janvier 2016 à novembre 2024. En novembre 2024, cette mesure était de 7,4 000, en hausse par rapport à 6,3 000 en novembre 2023 et à 6,5 000 en novembre 2022. La moyenne de l'échantillon est de 4,6k, le maximum est de 7,4k, atteint en septembre 2024, et le le minimum est de 2,4k, atteint en août 2016.

Le graphique 6 montre le ratio des loyers spécialement construits par rapport au revenu médian des ménages au Canada, de 2016 à 2024. En 2024, le ratio était de 21 %, conforme à celui de 2023 et de 2022. La moyenne de l'échantillon est de 20 %, le point le plus bas était de 19,5. %, atteint en 2017, et le maximum est de 21 %.

Un point de départ plutôt faible alimente la croissance des loyers, alors que le taux d’inoccupation des logements locatifs a augmenté en 2024, mais s’est maintenu sous sa moyenne à long terme (graphique 7). De plus, malgré un ralentissement important, la croissance de la population devrait être positive cette année, soutenue par l’immigration. Le taux de rotation des logements locatifs devrait également exercer une pression à la hausse sur les loyers cette année, mais peut-être pas autant que par les années passées, compte tenu de la perspective d’une baisse significative des flux migratoires. Par ailleurs, les loyers des logements locatifs n’ont pas tendance à beaucoup fluctuer d’une année à l’autre. Il semble aussi qu’il en faille beaucoup pour que la croissance des loyers des logements locatifs devienne négative, car les loyers ont augmenté de 1 % pendant la crise financière mondiale et ont été stables lors de l’effondrement du marché de l’habitation en Ontario entre le début et le milieu des années 1990.

Le graphique 7 montre les taux d'inoccupation des logements locatifs construits à cet effet au Canada, dans les centres de 10 000 habitants ou plus, de 2016 à 2024. En 2024, le taux d'inoccupation était de 2,2 %, en hausse par rapport à 1,5 % en 2023. La moyenne de l'échantillon est de 2,6 % et la moyenne à long terme est de 3,1 %. Le maximum de l’échantillon était de 3,7 %, atteint en 2016, tandis que le minimum de l’échantillon était de 1,5 %, atteint en 2023.

Nos prévisions reposent également sur la croissance continue de l’économie et de l’emploi. Nous avons aussi tenu compte dans cette projection (voir ici) de l’effet négatif des tarifs douaniers américains sur la croissance, mais nous craignons que l’impact soit plus prononcé que ce que nous avions prévu dans notre plus récente prévision économique. Tout dépendra de la taille, de l’ampleur et de la durée de ces éventuels tarifs douaniers américains, ainsi que de l’importance des mesures de rétorsion du Canada. Selon ce qui arrivera, les loyers pourraient se stabiliser, ou même diminuer. Un tel scénario marquerait la plus faible croissance des loyers depuis le début des années 1990 au moins.

Notes de fin

Les loyers des logements locatifs sont mesurés pour les centres urbains canadiens de 10 000 habitants ou plus, incluant les immeubles en rangée et les immeubles d’appartements de trois unités ou plus.
Croissance du loyer moyen pondéré à Toronto, Vancouver, Montréal, Calgary et Edmonton, qui représentent ensemble environ 90 % de la mesure du parc de copropriétés locatives de la SCHL.

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