Réglementation et taux : Un coup dur, mais pas un K.-O. pour le marché canadien du logement

 

Après des années passées à tenter de contrôler le marché du logement et de ralentir les marchés en ébullition au Canada, les décideurs ont élargi leur gamme d’outils réglementaires, ajoutant les réglementations provinciales et locales à leurs politiques macroprudentielles fédérales. Cela a permis l’adoption d’une approche plus ciblée et donc plus efficace, compte tenu des grandes disparités du marché canadien du logement, pour faire reculer les prix dans les régions visées. L’an passé, il en a résulté un repli des ventes de 4 % à l’échelle nationale ainsi qu’une décélération de la croissance des prix, qui s’est établie à 4 %, après avoir affiché des gains à deux chiffres l’année précédente. Pour la suite, la pression baissière sur le marché du logement devrait se maintenir sous l’effet de nouvelles mesures de resserrement réglementaire mises en place cette année. De plus, l’accroissement des taux hypothécaires continuera de mettre en lumière les problèmes d’abordabilité. Ces facteurs pèseront sur les ventes et les prix jusqu’à ce que le niveau d’offre renoue avec l’équilibre. Quoi qu’il en soit, le resserrement de la réglementation et la hausse des taux ne représenteront que quelques coups et non une mise hors combat pour le marché du logement, qui devrait rester solide grâce à d’excellentes conditions macroéconomiques.

La mise à jour de la ligne directrice B-20 devrait freiner les ventes, sans les compromettre

Le premier coup vient du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), qui a modifié ses procédures de souscription des prêts hypothécaires le 1er janvier 2018. Parmi les changements apportés, le plus important est la mise à jour de la règle en matière de simulation de crise. Ainsi, tous les emprunteurs doivent maintenant prouver qu’ils peuvent acquitter leur hypothèque au taux le plus élevé entre le taux de référence de cinq ans fixé par la Banque du Canada et le taux hypothécaire contractuel majoré de 200 points de base. La simulation, qui vise à s’assurer que les emprunteurs peuvent encaisser un relèvement des taux d’intérêt, était auparavant exigée seulement pour les prêts hypothécaires assurés et les prêts non assurés avec un terme de moins de cinq ans.

L’impact de ce changement ne sera pas négligeable, car l’exigence d’un revenu plus élevé pourrait entraîner une réduction du pouvoir d’achat « perçu » de certains ménages allant jusqu’à 15 %. Les répercussions se feront particulièrement sentir à Toronto, à Vancouver et dans les environs, où les acheteurs étirent leur budget pour accéder ou pour monter en niveau dans ces marchés les plus chers. Au niveau national, le recul des ventes pourrait atteindre 5 % à la suite de l’entrée en vigueur de cette règle, ce qui ferait baisser les prix d’environ 2 % en moyenne. 

Quand on veut, on peut!

Il est à noter que certains facteurs atténueront la portée de cette nouvelle règle. D’abord, celle-ci s’applique uniquement aux IFF. La plupart des caisses de crédit et des caisses populaires en sont donc exemptées puisqu’elles sont habituellement assujetties à la réglementation provinciale. Il en va de même pour les prêteurs privés. Ces institutions pourraient ainsi connaître une hausse non négligeable de leur activité de montage de prêt. La part de marché relativement grande des caisses de crédit au Québec, au Manitoba, en Saskatchewan et en Alberta pourrait diminuer l’effet de la nouvelle règle sur ces marchés. Même si le poids des caisses de crédit est comparable en Colombie-Britannique, nous y anticipons un impact plus substantiel en raison de son marché particulièrement dispendieux. Comme les prêts dans ce marché ont habituellement un faible rapport prêt-valeur (RPV) et ne sont donc pas assurés par la SCHL, l’impact pourrait également être modéré par la possibilité d’augmenter la période d’amortissement du prêt. Les emprunteurs pourraient ainsi diminuer leurs versements, ce qui leur permettrait de contracter un prêt d’un montant plus élevé. De plus, la mise à jour de la ligne directrice semble offrir une certaine flexibilité; en effet, les emprunteurs qui échouent au test de simulation de crise peuvent tout de même contracter le prêt si la valeur nette de leur propriété est substantielle ou s’ils possèdent un patrimoine financier important. Enfin, les emprunteurs qui ne se qualifient pas ont la possibilité de solliciter un prêt d’un montant moins élevé et d’opter pour une propriété moins chère, comme un condo. Cette avenue ne convient cependant pas à de nombreux emprunteurs qui ont un faible RPV et qui désirent obtenir une maison plus grande ou mieux située. 

Papa et maman à la rescousse

Les acheteurs qui ne se qualifient pas peuvent tenter de trouver d’autres sources de financement, comme la vente d’actifs ou l’aide de leur famille. Il s’agit d’un facteur important et possiblement ignoré dans la mesure où certains acheteurs, surtout les nouveaux acheteurs, ont reçu un soutien financier de leur famille. En effet, de nombreux premiers acheteurs obtiennent l’aide de papa et maman, un sondage montrant que près de 20 % des premiers acheteurs au Canada reçoivent du soutien de leur famille pour leur mise de fonds. 

Cette proportion est assurément plus forte à Toronto et à Vancouver, d’autres études suggérant qu’entre 50 et 70 % des nouveaux acheteurs reçoivent de l’aide de leur famille pour l’achat de propriétés de grande valeur dans ces marchés. Qui plus est, des éléments indiquent que plus du tiers des baby-boomers à Toronto et à Vancouver ont l’intention de transmettre une partie de leur héritage – ou l’ont déjà fait – dans le but explicite d’aider un proche à acheter une propriété, ce qui représente un important transfert de patrimoine entre générations. Cela a eu pour effet de faciliter grandement l’accès des nouveaux acheteurs aux marchés de Toronto et de Vancouver malgré les prix exorbitants et une abordabilité restreinte.

Hausse des taux – un autre coup pour le marché du logement

Le deuxième coup sera asséné par les banques centrales et les investisseurs sous la forme d’une remontée des taux hypothécaires. Après des années de taux d’intérêt stables ou en baisse, la Banque du Canada réagit à l’amélioration de la croissance économique en relevant son taux de financement à un jour. Elle a déjà augmenté son taux de 50 points de base l’an passé et de 25 points de base au début de 2018, mais elle ne s’arrêtera vraisemblablement pas là. Nous anticipons d’autres hausses totalisant 75 points de base d’ici la fin de 2019. Les économies mondiales se portent mieux, ce qui encourage les banques centrales à arrêter ou à retirer les mesures de relance passées. La Réserve fédérale américaine offre le meilleur exemple : elle a déjà relevé les taux de 125 points de base en deux ans tout en réduisant son portefeuille d’obligations. Cette vague de hausse des taux obligataires à l’échelle mondiale aura des répercussions sur les taux obligataires canadiens – la référence pour les taux hypothécaires. Même si les taux d’obligations d’État demeureront loin des moyennes historiques, il ne fait aucun doute que nous sommes officiellement entrés dans une période d’augmentation des coûts d’emprunt. L’impact sur les finances des ménages sera probablement plus prononcé dans les régions où l’endettement est plus élevé.

Disparité des impacts sur les marchés régionaux 

Bien sûr, tout comme dans l’immobilier, l’emplacement est déterminant en ce qui concerne l’impact des divers éléments sur les perspectives. Alors que certains marchés pourraient être très sensibles à la révision de la ligne directrice B-20 en raison, par exemple, d’un grand nombre de prêts hypothécaires non assurés et de revenus étirés à la limite des ménages, d’autres pourraient à peine sentir son effet. Le même principe s’applique à l’incidence du relèvement des taux d’intérêt ou des nouvelles offres. Néanmoins, toutes ces tendances doivent être replacées dans le contexte macroéconomique (voir nos plus récentes Prévisions économiques provinciales) qui, dans la majorité des cas, profitera aux marchés du logement. Nous explorerons les divergences régionales dans les prochaines sections (voir tableaux 1A et 1B pour connaître les diverses caractéristiques des marchés). 

Québec et Île-du-Prince-Édouard : soutenus par leur solide économie

La performance des marchés du logement du Québec et de l’Île-du-Prince-Édouard nous a réservé une agréable surprise. Au Québec, des marchés de l’emploi en bonne santé et un accroissement de la confiance soutiennent une importante demande de logements, stimulent les marchés de revente et propulsent les prix des propriétés. Cette vigueur est concentrée à Montréal, et la croissance économique supérieure à la tendance devrait continuer de dynamiser les ventes. Comme ailleurs dans le pays, la hausse des taux hypothécaires annulera une partie des gains, ce qui devrait amener les constructeurs de maisons à ralentir la cadence dans les prochaines années, sans toutefois inverser la tendance en raison d’une accélération de l’immigration. Le récent écoulement du surplus de logements dans le marché montréalais des propriétés neuves est une autre bonne nouvelle qui permettra de soutenir les perspectives en matière de construction de maisons. 

Des préoccupations ont émergé quant aux fonds étrangers spéculatifs, qui se retireraient des marchés du logement de l’Ontario et de la Colombie-Britannique pour se rediriger vers d’autres régions du pays où les politiques gouvernementales sont moins restrictives, comme Montréal. Jusqu’à présent, il n’y a que peu de preuves démontrant que les investisseurs étrangers se tournent vers le marché montréalais. Par exemple, les données de la SCHL indiquent que les achats faits par des investisseurs étrangers ne représentaient qu’un maigre 1,5 % des ventes totales à Montréal de janvier à août 2017. 

À l’Île-du-Prince-Édouard, la hausse de l’immigration a joué un rôle prépondérant dans l’augmentation de la demande de logements, appuyée par une croissance musclée de l’emploi. Grâce à une forte demande, les ventes ont atteint un niveau record en 2017. Le marché de la revente s’est resserré énormément et favorise maintenant les vendeurs, le prix moyen ayant crû d’un effervescent 12,4 % l’an passé – le deuxième gain annuel consécutif. De leur côté, les constructeurs se sont attelés à répondre à la demande élevée, ce qui a entraîné une hausse des mises en chantier d’habitations de plus de 70 % l’an dernier. 

Malgré la remontée des taux d’intérêt, nous prévoyons que les ventes de propriétés demeureront fermes au cours des deux prochaines années, car la demande sera soutenue par l’immigration, la croissance économique et l’offre de logements abordables. Sur le plan de l’offre, les mises en chantier d’habitations devraient être moins nombreuses en 2018, après avoir enregistré des gains astronomiques en 2017. Toutefois, un marché locatif étanche et une population vieillissante constituent de solides assises pour la construction de logements locatifs. En 2019, les mises en chantier devraient repartir à la hausse, portées par une bonne croissance des prix et une demande de logements modeste, mais persistante. 

Les Maritimes aidées par l’immigration 

La hausse de l’immigration est également venue renforcer les activités du marché du logement dans les autres provinces maritimes en raison de plusieurs facteurs. D’abord, le gouvernement fédéral a augmenté le nombre d’immigrants internationaux admis annuellement depuis 2015. Ensuite, nous avons observé une utilisation accrue des programmes des candidats des provinces. Enfin, la conjoncture économique plus faible et un taux de chômage plus élevé en Alberta ont ralenti la croissance du flux migratoire vers l’Ouest canadien. Les deux premiers facteurs devraient continuer à soutenir l’immigration dans les Maritimes, notamment grâce au plan du gouvernement fédéral visant à augmenter les cibles d’immigration jusqu’en 2020. Qui plus est, même si les marchés de l’emploi des Prairies rebondissent, avec le potentiel d’attirer les travailleurs des provinces de l’Atlantique en raison de salaires plus élevés, la tendance sera minée par une croissance modérée dans les Prairies et de solides perspectives d’emploi dans les provinces de l’Atlantique, à l’exception de Terre-Neuve-et-Labrador. Notons que même si le lancement du Programme pilote d’immigration au Canada atlantique a aidé les entreprises des Maritimes à embaucher des travailleurs étrangers, il n’a pas encore donné un essor significatif à l’immigration. 

La population relativement plus âgée sur la côte Est continue de plomber la demande de logements. Cependant, deux facteurs ont renversé cette tendance au Nouveau-Brunswick. Premièrement, la population âgée favorise le développement du segment des logements multifamiliaux, ce qui entraîne un accroissement constant de la part des constructions de propriétés neuves depuis une décennie. Cette tendance devrait se maintenir. Deuxièmement, après une période de stagnation, l’augmentation de l’immigration aide à dynamiser le marché du logement. En effet, le marché de revente a connu en 2017 sa meilleure année depuis avant la récession à la faveur de gains robustes à Moncton. Après des années de surplus, les marchés de revente ont finalement commencé à se resserrer, engendrant une modeste hausse des prix des habitations. En 2018-2019, l’amélioration des ventes devrait continuer grâce à des gains soutenus au chapitre de la création d’emploi et à une hausse de l’immigration. Cependant, les taux hypothécaires plus élevés pèseront sur l’activité immobilière et restreindront par conséquent la croissance. Les conditions du marché devraient demeurer équilibrées, ce qui permettra vraisemblablement aux prix de poursuivre leur modeste avancée.

En Nouvelle-Écosse, le niveau de revente a été très bon l’an passé, avec 10 600 propriétés vendues. Halifax a occupé la pôle position, les ventes progressant plus rapidement que la moyenne provinciale, et ce, malgré un déclin du marché de l’emploi. Cette demande semble découler principalement de facteurs démographiques, notamment l’augmentation du nombre de retraités et d’immigrants. La croissance des ventes a fait basculer le marché en faveur des vendeurs, ce qui devrait favoriser une hausse des prix à l’avenir. 

Les ventes demeureront vigoureuses en 2018-2019 grâce à la croissance continue de la population. De plus, l’économie d’Halifax devrait encore tirer profit d’importants projets de construction navale, ce qui stimulera l’emploi et la demande de logements. 

La construction résidentielle a bondi en Nouvelle-Écosse, les mises en chantier ayant crû de près de 10 % en 2017. Cela dit, un niveau élevé de logements construits mais non vendus à Halifax laisse entrevoir une certaine modération des mises en chantier en 2018-2019. 

Bien que la plupart des provinces maritimes aient profité d’une augmentation de la population, la situation est toute autre à Terre-Neuve-et-Labrador. En fait, la population de cette province est en baisse alors que les investissements et l’emploi accusent un recul. Et la situation ne semble pas vouloir s’améliorer en 2018-2019, notamment en raison de la faiblesse de l’économie qui devrait continuer à plomber les ventes. Les prix de revente ont baissé pour une troisième année d’affilée en 2017, mais un certain essor prévu à la fin de 2018 laisse entrevoir un modeste gain annuel. Par contre, les ventes et les prix demeureront à de faibles niveaux en 2018-2019. 

Reprise à retardement dans les Prairies

La chute des cours du pétrole a également secoué les économies de l’Alberta et de la Saskatchewan. À l’orée de 2017, nous nous attendions à une amélioration de la demande et à une stabilisation du secteur de l’énergie. Malheureusement, les ventes et les marchés du travail dans les deux provinces continuent à décevoir. 

Les ventes sont restées faibles à Calgary l’an dernier, minées par les hausses de taux de la Banque du Canada et la migration interprovinciale négative. Heureusement, les vendeurs reprendront le dessus grâce à une croissance des prix inégale. Le marché de Calgary maintient donc l’équilibre malgré la faiblesse de la demande. À l’opposé, le marché d’Edmonton a fait assez bonne figure, de solides ventes ayant nourri une croissance des prix plus élevée en 2017. En 2018-2019, l’impact des hausses des taux hypothécaires en Alberta devrait être atténué par la croissance de l’emploi et des revenus. Par ailleurs, la migration interprovinciale nette passera vraisemblablement en territoire positif en 2018 grâce à l’amélioration des conditions économiques, ce qui devrait soutenir la demande de logements et favoriser une croissance modérée des prix au cours des deux prochaines années en Alberta.

Par conséquent, il ne devrait pas y avoir une forte accélération de la construction d’habitations dans les deux prochaines années à Calgary et à Edmonton. Les deux marchés se retrouvent encore avec des surplus au chapitre des logements à louer et des propriétés neuves à vendre. Or, les statistiques provinciales seront probablement faussées par l’effet de la reconstruction continue des maisons détruites par les incendies de Fort McMurray. La SCHL note qu’environ 2 400 résidences ont été emportées par les flammes et qu’approximativement 1 200 unités doivent encore être reconstruites en 2018 et par la suite.

Les conditions du marché du logement de la Saskatchewan sont parmi les moins bonnes du pays, l’extrême faiblesse des ventes ayant empoisonné les marchés dans les dernières années. Et 2017 n’a pas fait exception, la demande ayant été minée par un surprenant desserrement des conditions du marché de l’emploi et une hausse des taux hypothécaires. Entre-temps, les marchés des logements locatifs et des propriétés à vendre ont continué d’enregistrer des surplus, ce qui a provoqué une chute des prix. Il y a toutefois lieu d’être optimiste, car les ventes devraient gonfler en 2018, portées par des gains au chapitre de la création d’emplois et la croissance de la population. Cela dit, les prix devraient continuer de décroître en raison de l’offre abondante. Nous prévoyons que l’augmentation continue des ventes aura raison de ces surplus d’ici 2019 et donnera lieu à une hausse des prix pour la première fois en six ans.   

En Saskatchewan les mises en chantier d’habitations ont été légèrement supérieures en 2017 par rapport à 2016, mais bien en deçà des niveaux récents. Néanmoins, nous nous attendons à ce que cet élan modéré soit plutôt éphémère. Le nombre élevé de propriétés neuves invendues à Regina et à Saskatoon ainsi que la faiblesse des prix freineront la construction résidentielle en 2018-2019.

Les ventes ont connu un léger recul inattendu au Manitoba l’an passé malgré une croissance économique supérieure à la tendance et une augmentation soutenue de la population. Ce ralentissement est survenu au deuxième semestre, la hausse des taux hypothécaires ayant miné l’activité immobilière. 

Au cours des deux prochaines années, nous prévoyons une augmentation des ventes, qui sera freinée par une montée des taux hypothécaires. Ce niveau de ventes légèrement plus élevé en 2018-2019 devrait favoriser une croissance stable des prix. Du côté de l’offre, les mises en chantier d’habitations ont grimpé de près de 50 % au Manitoba en 2017, quoique cela est en partie dû à l’introduction de « frais d’impact » (impact fee) applicables aux constructions neuves à Winnipeg. En effet, les constructeurs se sont dépêchés à démarrer leurs projets avant l’entrée en vigueur des frais le 1er mai. Comme cette situation exceptionnelle a dynamisé l’activité de construction, nous nous attendons à une modération des mises en chantier en 2018-2019 par rapport à leur niveau élevé de 2017. À l’instar d’autres marchés des Prairies, le niveau des logements récemment construits mais non vendus est élevé à Winnipeg, ce qui pèsera également sur l’activité de construction d’habitations.  

Les taux et la ligne directrice B-20 saperont les marchés de la Colombie-Britannique et de l’Ontario

La mise en œuvre du Plan pour le logement équitable de l’Ontario en avril 2017 a accéléré la répression de la demande spéculative, qui avait auparavant poussé les prix à des sommets exorbitants à Toronto et dans les marchés environnants. La chute de l’activité immobilière et le tassement du marché qui a suivi ont entraîné une diminution de 11 % du prix moyen des propriétés, principalement dans le marché des maisons unifamiliales.

Dans un rapport précédent, nous étions d’avis que cette correction serait probablement prononcée et de courte durée. Comme prévu, après une réduction de moitié de l’activité entre mars et juillet, les ventes ont crû pendant cinq mois consécutifs à Toronto et avaient récupéré 75 % de la perte en fin d’année. La reprise de l’activité est tributaire d’un raffermissement du marché du travail, d’une accélération de la croissance de la population et d’une chute de la proportion des transactions immobilières réalisées par des non-résidents. Cette part a baissé de 1,3 point de pourcentage, atteignant un maigre 1,9 %, dans la région élargie du Golden Horseshoe au cours de la période d’août à novembre. Ces facteurs suggèrent que de solides fondamentaux sous-jacents soutiennent la reprise de la demande de logements. Or, une partie de cette récente augmentation découlerait vraisemblablement aussi de l’accélération des ventes en prévision de l’entrée en vigueur de la ligne directrice B-20 mise à jour en janvier 2018. Cette accélération met la table pour une période de baisse au début de 2018.

La mise à jour de la ligne directrice B-20 et la hausse des taux hypothécaires nous amènent à penser que les ventes diminueront drastiquement à Toronto en 2018. Malgré la récente modération des prix, l’abordabilité du logement demeure à son plus bas niveau en près de 30 ans à Toronto. Les ménages sont donc extrêmement vulnérables à un relèvement des taux et à un resserrement des conditions réglementaires. Le ramollissement des ventes devrait faire baisser les prix en 2018 à Toronto et plus généralement en Ontario. Cela dit, les ventes et les prix devraient augmenter en 2019 lorsque l’impact de la ligne directrice B-20 mise à jour s’amenuisera et que le marché s’ajustera aux taux d’intérêt plus élevés. Les facteurs structurels à long terme, comme l’offre modeste de propriétés basses et l’augmentation des redevances d’aménagement municipales, devraient redevenir d’importants moteurs de hausse des prix à Toronto.

Loin de la métropole, de bonnes conditions économiques favorisent une solide demande de logements à Ottawa, les ventes ayant atteint un sommet en 2017. La hausse de l’emploi, soutenue par une augmentation des dépenses du gouvernement fédéral, et une forte croissance de la population ont grandement stimulé le marché de revente et poussé les prix à la hausse. À l’avenir, un certain ralentissement de la croissance des ventes est attendu en raison d’un déclin de l’activité économique, qui devrait néanmoins demeurer relativement dynamique.

Les mises en chantier d’habitations devraient diminuer en Ontario en 2018-2019 sous l’effet d’un ralentissement du marché torontois. La construction de propriétés basses dans la métropole devrait être faible pour la période de prévision à cause de la difficulté à trouver des terrains aménagés et un nombre élevé de propriétés sur le marché de la revente. Par conséquent, la construction de condos devrait continuer à dominer le marché à Toronto, forte de la récente augmentation des ventes de propriétés à construire qui se répercutera sur les mises en chantier. Nous croyons que la politique mise en application plus tôt dans l’année dans le but d’étendre le contrôle des loyers à tous les logements locatifs privés en Ontario aura des répercussions négatives sur la construction d’immeubles locatifs à moyen et long terme, ce qui pourrait encourager la conversion de logements locatifs en propriétés à vendre (voir le rapport). Cependant, l’engagement du gouvernement à réduire les redevances d’aménagement de 125 millions de dollars sur cinq ans devrait atténuer les effets à court terme. En général, le resserrement des marchés locatifs et l’augmentation de l’immigration devraient accentuer l’intérêt pour le secteur du logement locatif privé par rapport au segment des logements construits pour un usage précis afin de répondre à la demande.

De très bonnes conditions économiques et la croissance continue de la population ont contribué à la reprise des ventes à Vancouver après que de nombreuses politiques gouvernementales restrictives eurent temporairement plombé l’activité immobilière. Le raffermissement de la demande grâce à un resserrement du marché de revente a soutenu la montée des prix. Malgré cette hausse, les achats effectués par des investisseurs étrangers devraient augmenter de façon significative, Statistique Canada estimant que les achats par des non-résidents ont représenté quelque 4,8 % de toutes les propriétés détenues dans la région métropolitaine de recensement de Vancouver en 2017. En comparaison, les achats par des investisseurs étrangers représentaient 10 à 15 % des transactions dans la région métropolitaine de Vancouver avant l’entrée en vigueur de la taxe sur les acheteurs étrangers en 2016. À Victoria, le niveau élevé des ventes a été soutenu par un solide marché du travail, l’immigration de personnes âgées, la demande étrangère qui s’est déplacée de Vancouver à Victoria et une abordabilité favorable.

e tous les principaux marchés au pays, celui de Vancouver est le plus inabordable et donc extrêmement sensible à un relèvement des taux hypothécaires. En outre, la plupart des prêts hypothécaires émis à Vancouver ont tendance à ne pas être assurés, ce qui rend le marché particulièrement vulnérable à la ligne directrice B-20 mise à jour. Même si Vancouver est un cas extrême, l’abordabilité est faible partout dans la province. Par conséquent, les ventes pâtiront en 2018-2019 en Colombie-Britannique de la hausse des taux hypothécaires, de l’entrée en vigueur de la ligne directrice B-20 mise à jour et de la lente croissance de l’emploi. Des ventes plus modestes devraient amener les constructeurs à ralentir leurs activités; on s’attend donc à ce que les mises en chantier, qui ont atteint un niveau élevé en 2017, diminuent cette année et l’année suivante pour adopter un rythme plus en phase avec le taux sous-jacent de la formation des ménages. En Colombie-Britannique, le nombre de logements en construction par rapport à la croissance de la population est le plus élevé parmi toutes les provinces, ce qui laisse présager une offre future importante. Une partie de cette nouvelle offre arrivera dans un contexte où la demande sera faible, ce qui limitera la croissance des prix dans les deux prochaines années. Toutefois, cette influence se perdra dans les statistiques annuelles en raison d’un rebond en 2017 qui élèvera la moyenne annuelle pour 2018.   

Les constructeurs font fi des obstacles réglementaires  

Le nombre de projets en cours est très grand dans plusieurs autres marchés. À l’échelle canadienne, les constructeurs ont entrepris la construction de 220 000 logements en 2017, ce qui représente un rythme légèrement au-dessus de la demande fondamentale d’une population croissante. Les nombreux obstacles réglementaires imposés par les gouvernements et la hausse des taux d’intérêt n’ont pas freiné le rythme dynamique de la construction d’habitations. Le segment des logements multifamiliaux a représenté environ 60 % des constructions, la demande pour ce type d’habitation ayant été propulsée par l’immigration, les milléniaux, les politiques d’utilisation des terres favorables et une abordabilité relativement bonne. Le rythme des mises en chantier a dépassé le taux d’absorption (calculé essentiellement en fonction du taux de formation des ménages) pour plusieurs années dans certaines provinces, ce qui entraînera des surplus de propriétés bientôt disponibles. Bien que la tendance ne soit pas alarmante à l’échelle nationale, le nombre de logements en construction ou construits, mais non vendus, est élevé dans plusieurs provinces, accentuant le risque de surplus. La disponibilité de ces logements neufs devrait exercer une pression à la baisse sur les prix, mais le dynamisme de l’économie (ou du moins l’amélioration de l’économie dans le cas des provinces productrices de pétrole) réduit les risques d’une contraction marquée.

En conclusion

Dans les dernières années, le marché canadien du logement a été porté par une bonne croissance économique et l’amélioration du marché du travail. La situation devrait perdurer à moyen terme, mais les récentes modifications des règles de souscription des prêts hypothécaires, la hausse des taux et une offre future élevée exerceront une pression à la baisse sur l’activité immobilière et les prix. Malgré tout, nous continuons de penser que le ralentissement récent du marché canadien du logement se poursuivra. Ultimement, nous anticipons un déclin des ventes et une stagnation des prix cette année, avant une légère amélioration en 2019. 

À l’échelle régionale, la situation est plutôt positive dans les provinces de l’Atlantique, à l’exception de Terre-Neuve-et-Labrador, grâce à l’arrivée continue d’immigrants internationaux. Une augmentation des taux hypothécaires prolongera le temps nécessaire aux ventes pour remonter la pente en Alberta, en plus de nuire à l’activité immobilière au Manitoba et en Saskatchewan. Entre-temps, le marché québécois du logement enregistrera un rendement relativement positif au cours de la période de prévision grâce à une croissance économique supérieure à la tendance. La mise à jour de la ligne directrice B-20 et le relèvement des taux affaiblira grandement la demande de logements dans les marchés dispendieux de Toronto et de Vancouver, ce qui entraînera un ralentissement de l’activité immobilière en Ontario et en Colombie-Britannique sur la période visée par nos prévisions.

Tables

• Table 1A
• Table 1B
• Table 2
• Table 3
• Table 4
• Table 5